金牌投资华泰 | 房地产: 新房销售迎季节性调整

7月新房销售迎季节性调整，后续关注行业政策落地节奏

亿翰数据显示，2025年7月，百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比-38.1%，同比-23.2%，降幅较6月走阔0.5个百分点；1-7月累计销售金额同比-14.4%，降幅较1-6月走阔1.4个百分点。回顾7月，在供应不足及季节性回落双重影响下，市场动能稍显不足，根据克而瑞的统计，北京、上海、深圳、杭州等热点城市的市场热度也出现了高位回落。6月，国常会提出要“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，释放出较强的政策发力信号。我们认为房地产行业政策落地节奏有望加快，一线城市及核心区域政策弹性或超预期。

TOP10累计销售额门槛增幅明显，各梯队房企销售额环比下滑

2025年1-7月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达616、217、147、77、25亿元，同比+5.0%、-15.2%、-7.0%、-15.1%、-20.1%，其中TOP10门槛提升明显。百强房企单月销售金额中24家环比增长，较6月减少32家，28家同比增长，较6月减少1家。7月TOP3、TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比-25.3%、-13.6%、-35.4%、-34.6%、-24.6%、-33.2%，增速较6月分别+2.1、+10.2、-36.5、-0.7、+7.0、-3.0个百分点。

头部房企集中度同比有所提升，千亿规模房企数量同比增加

1-7月，TOP10房企销售额占TOP100房企的比重为52.8%，同比+0.4个百分点，显示头部房企集中度有所提升。TOP50房企中有20家实现1-7月累计销售额同比正增长（较1-6月增加1家），其中陆家嘴、能建城发、鸿荣源、嘉里建设、上海建工的累计同比增速超50%。2025年1-7月合同销售金额超过千亿元的房企共5家，较去年同期减少1家，分别为保利发展、中海地产、绿城中国、华润置地、招商蛇口。

房地产市场活跃度整体有所回落，建议关注核心城市布局优势房企

7月1-27日，44城新房/22城二手房的网签成交面积环比分别-34.4%/-28.2%，新房二手房成交面积环比均有所回落，显示房地产市场迎来传统淡季。当前市场尚在筑底企稳中，我们更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的地产开发商，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息REITs。

风险提示：地产政策波动的风险，地产基本面复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。